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申請條件

● 持有土地(農地、建地)持分可。

● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本,印鑑證明。

● 土地,建物所有權狀(正本)。

  一般信托公司采取抵押物風控,抵押品包括土地、房產、項目收益權、礦產、股權等等,"一般采取30%-50%的抵押率來保障安全。"在曲一傑看來,信托公司為瞭防止融資方抵押品註水早已有所防備。其他風控措施還包括多重擔保,如同時采取股權、現金、項目經營權等多重擔保以及融資方法人連帶責任等手段,來防止項目出問題。

  據老李透露,有些地方政府,甚至會將抵押物通過行政劃撥的手段再進行融資,"那麼信托公司一點辦法都沒有!"

  銀河證券首席經濟學傢左曉蕾[微博]反問道,哪個產業能夠容納如此之大的資金量,哪個產業能夠承受10%以上的高息利率?她的結論是隻有房地產和地方基建項目。

  2012年保險業資產總額為7.35萬億元,信托業管理的資產與之相比超過瞭1200億元!曾經在金融圈內籍籍無名的信托業,一下子成為瞭令人側目的大巨頭。"老說銀行工資高賺錢多,看信托業那才算是有錢呢。"某銀行產品銷售經理小鄧介紹說,他有兩個朋友在信托公司工作,利用這兩年的收入,有的買房有的買車,日子紅紅火火。

  信房屋信貸銀行利率利率多少免費諮詢試算信貸房屋貸款全省皆可處理托業的紅火,使得信托資產規模像滾雪球一樣,高高立在巔峰之上,形成瞭一個巨大的資金堰塞湖。今年一季度末,信托資產管理規模再上新臺階達8.73萬億元。現在又快兩個月過去瞭,離10萬億元還遠嗎?

  在他們忙碌的背後,是房地產和地方基建項目永遠無法滿足的資金缺口。尤其近兩年,在銀行融資受困之後,繞道信托融資解燃眉之急,而信托行業乘機以奔跑速度,快速造就瞭行業的巔峰。

  "如果出現問題,首先是信托公司買單平息風波,如果未來風險點增加,那就隻有投資人自己承擔瞭。"老李認為信托公司剛性兌付兜底的做法,隻是現階段的暫時之策。

 無法遏制的沖動

  記者從信托公司瞭解到,今年六成項目都成為瞭房地產,跟去年六成都是基建項目的情況掉轉瞭。去年是信托業基建項目的牛年,今年又成為房地產項目融資的牛年。

  在獨立經濟學傢謝國忠看來,這實質上就是房地產吹起的巨大泡沫,"現在的問題就是泡沫什麼時候破滅?"他認為,不論房地產融資還是地方政府基建融資,絕大部分是拿土地或者房地產項目作抵押,這些抵押品本身就是一個大泡沫車貸台南安南車貸汽車貸款高雄旗山汽車貸款,一些城市已出現空城現象,這給信托帶來瞭大隱患。

  如在中信信托和舒斯貝爾債權這起"聞名"的信托風波之中,當時通過3塊估值12.75億的土地作抵押,融資7.1億元。如今已完成的兩塊土地拍賣處置僅獲得4億元,另外還有一塊土地標價2.5億將在本月25日拍賣。

  10萬億信托堰塞湖壓頂,其中地方債務和房地產兩大風險領域融資占主導,一旦規模性"泄洪"怎麼辦?接受本報記者采訪的市場人士認為,監管層應該伸出"看不見的手"來遏制繼續做大規模,信托公司則需提高風控標準嚴格把關個案風險。

  "我這兩年就是買信托產品,其他股票隻是拿點錢玩一玩,因為股票不賺錢嘛。"非陽光私募投資人士王先生將煙盒丟在桌子上,攤開雙手顯得很無奈。他現在想把上千萬的資金從信托中退出來,搶入股市的低點;然而,與股票和基金的高流動性相比,信托產品卻無法中途退場,一直要等到產品到期兌付。

  信托業協會最新數據顯示,今年一季度房地產信托新增1532億元,同比增長247%,超過去年和前年一季度的總和。4月份房地產信托發行繼續高燒,有50款房地產信托產品成立,占4月信托產品接近三成。5月房地產信托更加紅火,如上周(5月13日至19日)發行規模高達22.68億元,依然是行業融資大頭。

  在5月18日首屆"金牛財富管理論壇"上,長安國際信托副總裁徐謙說,信托公司有一定剛性兌付壓力的項目,規模大概1萬多億元,"其中有大量是和銀行、券商一起拓展出來的,真正最後由信托承擔流動性風險的規模有限。"但是本報采訪的多位人士均認為,在如此龐大的信托資產中,沒有人能預計其中到底隱含多少風險資產。

  不停地出差找項目,加班加點做項目賣出去,然後等項目結束兌付分錢,這是深圳的某大型信托公司項目經理曲一傑(化名)異常忙碌的工作。他講話語速飛快,來不及含蓄和兜圈子,"我們這行很活躍,做得好的,年收入可達百萬!"

  源源不斷的融資項目,將會帶來源源不斷的高收入和高利潤,信托業無法遏制做大的沖動。

  上述某信托公司的管理人老李稱,今年以來一直忙於各種"轉型",去年公司轟轟烈烈與地方政府合作做基建項目,即政信合作項目,今年又一窩蜂地改做房地產融資項目瞭,"去年底,四部委下文阻止瞭地方政府融資,這個不做可以做那個嘛!"

10萬億信托堰塞湖壓頂 房地產基建融資風險高企

  房地產吹泡泡

  資本盛宴上演之後,有的已經拿到超過10%的高收益全身而退,有的還在途中進退兩難。

  "現在300萬元以上收益更高,能達11%,要買得趕快!"5月21日,某信托產品銷售公司陳經理忙得團團轉,他在辦公室逐一給客戶打電話。如今房地產項目信托產品銷售火爆,市場上大把大把的資金,正在源源不斷地流向房地產信托項目。

  但抵押註水是信托行業眾所周知的"秘密"。本報記者來到深圳一地產中介評估部門咨詢得到的答復是,"一般土地按掛牌指導價,或者按周邊小區的售價倒推回去算土地價,哪個活躍就按哪個算。"老李向本報記者坦承,"都知道他們估值有註水,所以采取的抵押率為30%-50%。"但即使如此,這些抵押物仍然沒有安全感。

  截至2012年末,信托業全行業65傢信托公司管理規模已高達7.47萬億元,相當於72傢基金公司管理資產總和的兩倍,相當於114傢證券公司受托管理資產的四倍!此前,保險業管理的資產規模一直僅次於銀行,排位金融業老二,但是現在卻被信托業輕松打破和超越瞭。

  虛高估價抵押物隻是其中的風險之一,有些土地抵押甚至可能存在潛在的瑕疵,如招拍掛的流程不是很嚴謹,土地出讓金沒有全部繳納等等。一旦後期出現問題,信托公司就必須優先繳納土地出讓金。此外股權抵押更不靠譜,股票的大跌很容易造成抵押不足,而礦產抵押,估值虛高和流動性都是問題。

  中投信托法律合規部人士對本報記者分析稱,信托產品兌付風險主要有三大原因,第一,信托公司故意包裝不良資產,這一點在主觀上很難證實,倘若屬實就是惡意推行產品,可以追究其法律責任;第二,信托公司本身沒有主觀惡意,在履行盡職調查義務的時候,該查的沒有去查,信托公司就是失職;第三,信托公司很好地履行瞭盡職調查,但有些風險可能查不出來,信托公司會承擔一些責任。

  此外,整體經濟下行的風險更加強大。用益信托研究員帥國讓則告訴記者,信托兌付風險與整個行業的經濟環境密不可分,另外與當下很多信托公司和投資者過於重視收益率、很少關註風控也分不開。

  一面是利益的誘惑,一面是風險的強調,但是利益驅動之下風控的把握尺度很難去嚴控。2012年,隨著信托業規模的暴增,信托全行業利潤已高達441.4億元,同比增速高達47.84%。

  誰為風險買單?

  不僅如此,房地產和地方基建項目的大小老板們,由於政策調控在銀行融資遭受冷遇之後,轉身成為瞭信托公司的座上賓。

  本報記者 肖君秀 陶盈舟 深圳、北京報道

  這導致的直接後果是,近兩年來信托公司管理資產規模暴增,官方統計,截至今年一季度已高達8.73萬億元。據一傢信托公司的管理人士老李對《華夏時報》記者透露,目前已超過9萬億元,很快就摸到10萬億元瞭!現在,信托二胎車貸資產規模已超過保險業成為僅次於銀行業的金融業"老二"。

  信托業規模一路狂奔之中,風險事故也不斷出現,如吉林信托"松花江78號南山建材項目收益權集合資金信托計劃"、華澳信托"華澳長信1、2號和長盈11號"以及安信信托"昆山·聯邦國際資產收益財產權信托項目",最終每傢數億元的兌付金額均由信托公司先行買單。

  越是時間點靠後的項目,風險也越來越大。曲一傑現在正忙於西部城市一項房地產信托項目,他告訴記者,投資者應該清楚他們到底拿錢去做什麼瞭,盈利強度如何?但是這些普通老百姓根本不可能知道的如此專業和深入。

  謝國忠認為,風險不在於個別項目,而是地方以基建、房產項目整體融資風險,現在有些地方政府今朝有酒今朝醉,未來就升官調走瞭。同時,有些政府融資是為瞭債務滾動,"一些地方政府借新錢還舊錢,這就是龐氏遊戲,中國的信托就是'龐氏遊戲'!"

內容來自sina新聞

  信托產品的高風險正潛入看似風險較低的銀行、券商理財產品之中。此前,基金也建資金池投向多款信托產品標的,保險公司也初嘗跟信托合作的產品,信托產品高收益的高風險性,已經在全金融業通過各種方式滲透進去。

  對於四處滲透的風險隱患又如何防范?國泰君安首席經濟學傢林采宜認為,基建項目應該市場化,可以誰建誰收費,避免社會資源低效率配置或浪費,"因為政府來修不會考慮公路的效益,考慮的是政績。"社會資本通過信托融資,一般抵押擔保更為嚴格,風險相對更為可控。

  曲一傑透露,在銀行出售的理財產品裡面,其中超過六成購買瞭信托產品,"銀行把它拆開來,大額拆成小額,長期拆成短期,但是銀行不會跟你講。就像批發商批東西,他們不會告訴你到哪裡進貨一樣。"

  謝國忠輾轉各城市後看到瞭不少空城出現,"但是政府在裡面起作用,為瞭穩定不能逼貸,其實空城就是垮瞭。"他認為肯定是有利益驅動的,除提高具體項目的融資風控標準之外,最終要靠監管層出手遏制。

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-05-23/07222227916.shtml
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