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  從6月20日呼和浩特明文宣佈取消限購開始,我國樓市政策出現松動已整整兩月。如今,在全國47個限購城市中,已有37城或明或暗地松綁"救市"。那麼,這些城市的"救市"效果如何?部分城市的限購松綁之後引起的成交回升能否持續?

  按照任志強的預測,其實用不瞭多久,市場就會有一個自發調整,由暫時供應過剩,轉向為供不應求。

  "至少1/3以上的房地產企業經營性現金流和投資性現金流為負,完全是靠籌資性現金流支撐。"蘭德咨詢總裁宋延慶研究多傢地產企業的半年報後如是說。

  但丁祖昱擔憂的是,地方政府要求銀行支持房貸也許隻是一廂情願,由於商業銀行的主管機構屬於央行[微博]與銀監會,加上自身的盈利壓力,商業銀行能否采納地方政府的建議還有待觀察,這可能是下半年市場最大的變數所在。

  宋延慶則直接戳中瞭個別開發商的"痛點":有些開發商的銷售金額可能並不存在。真正反映企業上半年業績情況的,也許並不是各公司公佈的銷售數據,而是現金流量表。

  億翰智庫上市公司研究中心副主任張化東表示,受銀行按揭貸款放款不及時等因素影響,房企目前回款率不高是很正常的現象,而且越是小的公司越容易遇到銷售回款被拖欠的問題。

  《《《

  自6月20日呼和浩特發文宣佈取消限購以來,"救市潮"已在全國各地蔓延開來。

  與各地方政府掀起救市潮相對應的是,困擾市場的房貸緊縮依然沒有好轉的跡象。限貸政策與房貸利率高企,是造成市場購買力疲弱的重要原因。

  克而瑞監測發現,作為首個放開限購的城市,呼和浩特7月首周成交面積大幅飆升至41669平方米,遠高於上半年周平均24114平方米的成交,7月該市商品房成交面積178819.45平方米,環比上漲68.62%,同比漲幅也達到42.55%。

  武漢及西安政策調整後,市場未有任何明顯反應;海口在限購放松後日均成交量較前期反而下降瞭27%。

  此前,新城地產高級副總裁歐陽捷也有過類似觀點。他認為,目前的需求其實非常旺盛,購買力也並不弱,而目前房地產在建項目的竣工率偏低,隻要再經過一段時間,市場的供需就會逆轉。

  在隨後政策放松的12個城市中,南昌、長春、蘇州三地在政策放松後的一個月內市場成交有所起色,較今年3月至限購放松前的日均成交量分別上升16%、16%和11%;濟南、福州、成都、杭州、寧波、石傢莊等六地都有明顯的短期成交沖高現象,除成都及福州外,其他四地高位回落後的成交水平依然較前期有明顯上升,上升幅度在31%至56%之間。

  宋延慶說,在市場回暖時間未知的大背景下,調整短期貸款和長期貸款的負債結構,能大大提高企業資金鏈的安全性。但是,上述做法的代價卻是利息支出大幅度上升。

  政府有必要救市嗎?

  然而,呼和浩特的回暖隻是個例。中原地產研究中心對30個調整限購政策的城市跟蹤發現,多數城市成交量出現短期沖高後馬上回落至正常水平,部分城市成交持續低迷,救市政策的長期效果仍待觀察。

  招商地產[微博]長期借款金額由年初的170億元出頭,增加至上半年末180多億元,短期借款由上一年的425億元,降至342.5億元。金融街的長期借款由228億元增加至308億元,短期借款則由12.6億元減少至5.3億元。

  目前來看,各地救市潮對提振房企業績的作用也有待觀察。克而瑞的統計報告顯示,其監測的16傢重點房企7月份銷售額全部呈現環比下跌。

 房企現狀

  在 "2014亞佈力中國企業傢論壇夏季高峰會"上,華遠地產(3.05, -0.05, -1.61%)董事長任志強[微博]說,雖然目前還有較大供應量,從供應情況看,到明年9月份供求關系可能就會出現逆轉。

  

  有業內分析人士告訴《每日經濟新聞》記者,政府救市的原因是因為房地產與多個產業直接相關,並且是地方財政資金的重要來源。

土地使用借貸信貸年息  地方政府究竟有沒有必要出手救市?

  "限貸放松或將給市場帶來真正的轉機。"易居中國執行總裁丁祖昱認為,房貸利率下降能大大釋放剛需族的購買力,二套房首付比例下降則有利於減少改善性購房者的換房負擔,限貸與限購同時放松對市場產生的作用將遠大於單一政策的作用,"1+1"的效果會大於2。

  根據任志強的觀點,房地產投資增速從19%多下降到10%左右,對於GDP的影響大概隻有0.6個百分點。另據國傢統計局數據顯示,前7月房地產企業購置土地所支付的土地成交價款4828億元,增長9.8%,增速提高0.8個百分點。

  每經記者 楊羚強 發自上海

  當現金儲備大幅減少後,開發商還有沒有足夠的"糧草"應付漫長的"寒冬"?盡管上半年前50名房企中,不少企業的銷售業績仍然增長,有的企業銷售額增長幅度甚至超過100%。但一部分企業銷售額的增長,並沒有給現金收入帶來明顯提升。

  實際上,已有部分城市在房貸層面給予政策支持。江西省政府日前印發的 《關於促進經濟平穩增長若幹措施》中指出,要落實首套房貸款優惠政策,適當降低二套房首付比例。

  克而瑞研究中心分析師楊科偉向《每日經濟新聞》記者表示,"部分城市短期沖高的共同原因主要是,限購調整前累積的成交單在限購松綁後集中補備案或補網簽,但並沒有帶動新增成交,因此呈現出沖高後回歸常態的趨勢。"從限購取消之後各城市市場情況來看,購房者看房數量明顯上升,但基本以咨詢政策變化為主,來訪客戶的轉化量(包括意向轉簽約的轉化率)都沒有明顯提升,因此成交量並未出現明顯上升。

  然而,在中國經濟去杠桿化的大背景下,加上目前處於利率市場化的過程中,銀行的攬儲成本居高不下,寄望房貸資金面放松的想法恐怕要落空瞭。世聯行(10.78, -0.13, -1.19%)認為,此前85折的房貸利率優惠恐難再現,預計接下來市場成交回升的力度有限,房企仍需積極跑量。

  然而,各地救市政策似乎並沒有達到預期的效果。《每日經濟新聞》記者綜合中原地產與克而瑞等機構的研究數據發現,除瞭呼和浩特、南昌、長春、蘇州,大多數出臺救市政策的城市成交並未出現持續回暖,部分城市成交重陽重劃區二胎年息借貸增貸轉貸量反而進一步下滑。

  此前,平安好房網CEO莊諾在每日經濟新聞報社主辦的第四屆價值地產年會上談及,為瞭解決資金的及時回款,不少開發商會選擇將已經簽訂的銷售合同抵押給平安好房網。

  "糧草"不夠 貸款來湊主流房企借長還短過冬

  《每日經濟新聞》記者查閱多傢上市公司的現金流量表發現,面對樓市調整的"寒冬",房企主要靠貸款來應對。不過,這些借來的"糧草",並不足以應對房企銷售下降帶來的困窘。根據國傢統計局公佈的企業開發資金數據,前7月房企來自銷售系統的定金、預收款和個人按揭貸款總金額,較上一年減少2170多億元,而新增的國內貸款總金額隻比去年增加不到1680億元。

  不僅如此,受上半年貸款成本較高影響,再加上開發商多數認為本輪調整期較長,諸多企業被迫使用利率較高的中長期貸款 "過冬",導致財務成本上升。如果市場無法在短期內走出困局,部分開發商的資金鏈不僅會更加緊繃,利潤也會被高額的融資成本吞噬。

  房企現金儲備下降

  以招商地產為例,截至6月末貨幣資金僅為185億元,而年初有242億元;泰禾集團上半年的貨幣資金,更是由年初的66.17億元,減少至上半年末的37.58億元;萬科今年上半年的貨幣資金也較年初有所下滑,截至6月30日,其貨幣資金為428.61億元,而年初是443億元。

  根據"融360"發佈的7月房貸分析報告,基準和上浮利率依然是房貸市場的主流,絕大部分二三線城市優惠利率已經銷聲匿跡,首套房貸利率與二套房貸利率逐漸趨同,差別化信貸政策名存實亡。停貸銀行占比相比6月有小幅回落,但也達到12%的高位。

  以上半年銷售額101億元的泰禾集團為例,上半年銷售商品、提供勞務獲得的現金卻隻有57.68億元。另一傢銷售額110億元的房企金融街的現金收入也隻有71.9億雲林縣房屋貸款元。

  《每日經濟新聞》記者調查發現,多數城市限購松綁後的成效不彰,個別城市成交量不升反降。在目前房貸利率優惠全面取消甚至上浮的情況下,單方面取消限購對樓市的刺激作用不大,樓市能否回暖,房貸政策成為關鍵。而從半年報來看,房企普遍面臨現金流減少和融資成本的雙重壓力。面對樓市"寒冬",開發商的"糧草"備足瞭嗎?下一個倒下的會是誰?

  此外,紹興的二套房首付比例不低於40%、紹興和福建省的二套房認房不認貸等措施,成為地方政府在信貸層面救市的一大利器。

30城樓市松綁房貸卡住脖子 個別成交量不升反降

  調整負債結構準備過冬

  受銷售額下降,以及回款不力等多重因素影響,今年很多開發商的經營性現金流由正轉負,這使得開發商大幅度增加瞭貸款的規模。而業界普遍認為本輪樓市調整周期較長,開發商為此調整瞭貸款結構,部分短期貸款被中長期貸款替代。

  新城控股高級副總裁歐陽捷告訴記者,本輪樓市價格出現調整根源在於市場供求關系發生瞭逆轉,除瞭一線城市,大部分城市供過於求,即使限購放松,帶來的新增需求也相當有限。除非房貸能出現大力度松綁,否則市場很難出現實質性回暖。

  招商地產中報顯示,公司上半年分配股利、利潤或償付利息所支付的現金由去年同期的10億多元,增加至今年上半年的15億多元。金融街同期上述現金支出項由13億元增加至20億元,泰禾集團的上述現金支出更是由去年同期的6億多元增加至今年上半年的22億多元。

  值得註意的是,房企可以通過資本化利息,將部分財務費用在項目開發的成本中攤銷掉,因而在半年報中,上述成本尚顯現不明顯,但上述巨額的財務費用未來無疑將會吞噬房企相當一部分利潤,是企業業績的一大隱患。

  《《《

  記者觀察

  在8個率先調整限購政策的城市中,僅呼和浩特成交出現明顯回升,無錫、南寧、沈陽、蘭州、溫州五地則在政策放松初期出現短期成交沖高現象,之後又逐漸恢復至今年3月以來的水平,而短期沖高現象主要是由於集中備案所致;廈門及天津則幾乎對政策調整未作出任何反應。

  "我接觸過的部分城市,房價從年初算已經下降瞭20%,但由於房貸利率從去年的85折變成上浮10%,購房者實際需要承擔的總房款不降反升,這表明信貸政策已經成為制約市場的最重要因素。"歐陽捷說。

  根據中原地產研究中心的統計數據,截至8月26日,全國47個限購城市中,已有37個城市取消或調整限購政策。

  中原地產首席分析師張大偉向《每日經濟新聞》記者表示,在46個限購城市中,除瞭一線城市和部分重點二線城市嚴格執行限購以外,大多數城市的執行力度並不嚴厲,外地人要獲得當地戶籍比較容易,取消限購能帶來的新增購買力自然很有限。

  根據他的測算,今年至少到7月份為止,樓市總需求並沒有下降,而目前的庫存中有一部分是相當長時間都無法消化的,比如像鄂爾多斯(7.38, 0.00, 0.00%)的供應量。

內容來自sina新聞

  個別城市松綁後成交反降

  如此看來,房地產市場所需要經歷的調整時間並不長,那麼為什麼地方政府還要出手救市呢?

  首套房與二套房貸利率趨同

  歐陽捷告訴《每日經濟新聞》記者,今年上半年雖然各地掀起瞭一波降價潮,但除瞭部分一線城市,大多數城市成交並不理想,一個重要原因是房價下降的同時房貸利率上漲,購房者的實際負擔並沒有降低甚至提高瞭。

  既然土地財政收入並未下降,對GDP影響也非常有限,那麼地方政府爭先恐後地救市的原因何在?

  《每日經濟新聞》記者瞭解到,目前有救市需求的,主要是那些庫存較高,而市場需求疲弱的二三線城市。

  其實當地擁有大片土地的開發商並不希望政府盲目救市,因為救市政策往往會成為地方政府賣地的好機會。雖然短期內救市政策可能會刺激成交量,中長期卻會增加市場供給,給本來就銷售乏力的市場雪上加霜。

  而對各地政府來說,與其把精力放在如何救市,不如把時間用於調整地方經濟結構、促進產業優化,吸引更多人才的落戶上。

  第一太平戴維斯上海副董事長朱兆榮說,從世界各國的經驗來看,無論經歷怎樣的經濟不景氣,那些經濟發達、就業率和居民收入較高的城市,比如倫敦、紐約,其房地產市場始終能夠保持穩定向上的趨勢;而那些經濟凋敝的地方,樓市更容易遭遇價格下跌的風險。

  由此看來,地方經濟的轉型升級才是地方政府更應該關註的,至於房地產市場,還是交給市場的無形之手去自我調節吧。

  在最近調整樓市政策的10個城市中,青島、金華、紹興、佛山、昆明五地都有明顯的短期成交沖高現象,其中青島及佛山短期沖高時間分別達到10天和9天,而金華、昆明僅有4天和1天;徐州、貴陽、合肥、大連、長沙五地對政策調整未作出明顯反應,其中徐州由於去年末已經對限購措施作出調整,而長沙從限購令執行初期開始就較為寬松。

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-08-29/08012887192.shtml
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