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2014年樓市或在兩極分化中前行

  有業內人士表示,做住宅市場會越來越難,利潤越來越薄,但商業地產才剛剛拉開序幕,未來,隨著房地產調控可能不斷加碼,商業地產將成為投資主陣地。

  無獨有偶,中國社會科學院近日發佈《中國住房發展報告》指出,2012-2013年,一二線城市房價上漲較快。與一二線城市相比,三四線城市房價整體增速較緩,結構出現分化跡象。該報告指出,從總體來看,三四線城市庫存增加較多,部分城市房價出現下跌的跡象。

  2014年商業地產最"搶眼"

  如果說二手房是樓市的晴雨表,那麼在政策調控下,買房人、賣房人的表情則可以說是二手房市場的晴雨表,2013年房地產市場一開局,便迎來瞭二手房市場的一個沸騰,而這份火爆場景的背後,一個很重要的原因是源自於市場對樓市調控新政的恐慌。

  2013年3月30日,"國五條"各地實施細則紛至沓來,北京、上海、重慶細則先行,但在各地出臺的細則中,許多地方政府對20%個稅卻沒有過多描述。

  房產經紀人的"變臉"術率性上演,這在2013年年初並非是一個偶然現象。

  該政策下達後,立刻引起市場一片嘩然,二手房市場一度陷入恐慌,迎來瞭新一波"搶購潮",一時間,連夜排隊過戶的現象頻現於各地,當年三月份二手房交易量也創下新高。

  "在房價沖高的2013年,雖然一二線城市房價都出現瞭上漲,但三四線城市的房價卻是步履維艱的,有的城市房地產市場過剩問題和泡沫破裂的風險很大。"一位業內人士如是說。

  從具體調控內容上看,盡管各城市間情況各異,力度與細節上存有差異,但大多著眼於貸款、限購、保障房、監管等相關政策進一步收緊。而二線城市的調控政策幾乎照搬一線城市的模板。

  各大城市調控政策的集中出臺,讓房地產市場在那個初冬感受到瞭一絲涼意,樓市降溫預期也再次被市場期待。從2013年11月的交易表現看,一些城市的交易開始變得緩和與冷靜。據相關資料顯示,全國43個重點城市住宅市場,2013年11月成交量環比上漲和下降的城市數量呈現均等局面,其中,北京出現15.76%的降幅,而上海減少瞭1.82%、杭州下滑瞭14.05%、蘇州縮水達26.32%。

  "春節前後,可能有更多城市加入到調控大軍中來。"這是當前業界對房地產市場的一個普遍預期。

  回想2013年年初的搶購現象,在鏈傢地產[微博]工作的經紀人小谷這樣個人信貸額度告訴記者:"當時,那些滿五年唯一住房的小戶型特別搶手,隻要一登記在系統裡,就跟賣大白菜一樣被搶光瞭,甚至有些客戶房子都沒有去看,隻是在系統裡看瞭房屋戶型圖之後就立刻交付瞭定金。"

  "但考慮到當前樓市分化與供求不平衡及經濟、樓市實際情況不一,各地方政府會因地制宜的實施調控政策,微調或收緊,主要是一、二線城市與三四線城市。"專傢說。

  中國指數研究院[微博]在其2013年中國房地產市場總結報告中也指出,在政府主導加大供應和貨幣政策回歸中性的背景下,2014年商品房價格漲幅將會收窄,但熱點城市商品房價格上漲壓力依然較大,調控政策仍可能加碼。兩極分化加劇也是2014年房地產市場的趨勢之一,價格方面,地價和供求矛盾加大瞭一線城市房價上漲的壓力,但部分三線城市價格則存在下跌的風險。

  值得一提的是,這一連串的調整方向有緊也有松,其中,限購政策略有放松的有溫州、蕪湖等城市。

  關於大中城市的劃分,據記者瞭解,目前,房地產業界比較認可的分法是,北上廣深等是一線房地產市場;除此之外的省會城市和副省級計劃單列市是二線房地產市場;其他地級市及以下城市是三四線房地產市場。

  原因有兩點,一是銷售增長超過預期。秦虹表示,2013年1-10月份全國新建商品房銷售面積增長速度是41%,1-9月全國二手房銷售面積增長84%,這兩個增長速度遠遠超過預期,去年商品房銷售面積增速在此基礎上再創新高的難度非常大;二是市場以自住型需求為主。一二線城市限購、限貸政策很難退出來,在這樣的情況下,市場需求主體以自住性為主,自住性房子不可能重復購買,一傢隻需要一套房子住就可以瞭,因此今年自住性需求仍會增長,但增速超過去年很難達到。

  調控政策幾乎貫穿整個2013年的房地產市場。然而,值得一提的是,在一年一度的中央經濟工作會議中,監管層卻一字未提"房地產與調控及房價、商品房市場"。對此,專傢分析,這絕對不是意味著會放松調控與退出調控,相反,2013年的房地產調控政策會延續到2014年。

內容來自sina新聞

  2013年,中國房地產市場是一個充滿變化的一年。

  董藩分析說,25年前中國人的收入最高不過1-200元,以當時的情境,說25年後北京房價能夠漲到每平方米2萬元,"別人一定認為這個人瘋瞭"。但事實是,北京五環內的房價早就超過瞭這個價格。

  那麼,不斷升級的調控"緊箍咒"能否為樓市降溫,2014年的房地產行業將如何演變?

  對於今年的住房調控政策,社科院《中國住房發展報告》認為,調控主要任務是平衡供求,調整結構,穩定房價,加快改革。

  作為地產企業的代表,保利地產董事長宋廣菊公開表示,2014年房地產市場總體呈平穩上升趨勢,區域結構呈現不均衡發展。她分析說:"一二線城市,特別是一線北上廣深還會持續上漲,這主要是由於特大城市聚集力和影響力進一步增強;二線城市應該是平穩增長,因為它既有不斷增長的需求,同時也存在去除庫存的壓力,所以供求關系趨於平穩;三四線城市由於需求不足、供應量過大,房地產有下降的壓力。"

  時至2013年年中,房地產市場依舊不平靜。各地"地王"頻現與此同時,銀行陷入"錢荒",多地公積金政策緊縮。進入2013年下半年,住房信息聯網、房產稅、不動產統一登記、以房養老,以及各地跟風二套房首付提至7成等等一系列政策頻繁出擊。這些雖然對樓市未造成重大影響,市場整體表現相對平穩,但"調控潮"並未就此結束。

  具體的政策措施上,上述報告建議,實施差別化的區間目標調控,保持宏觀政策的穩定性、連續性。行政調控目前不能完全取消,但是需要改進。第一,要理順市場供求機制,強化市場預期管理;第二,深化住房產權制度改革,探索住房產權的共同持有與多級拆分制度,並建立與之相適應的土地出讓、住房融車貸利率,汽車貸款試算,中古汽車貸款率利試算表免費估貸資和財稅配套制度;第三,適時推進房地產稅改革,逐步放開住房限購;第四,放寬住房信貸限制,支持首次置業和合理改善性需求;第五,降低二手住房交易稅費,減輕購房者實際負擔等。

  樓市趨緩已現分化

  盡管房價仍在一片普漲聲中,但2013年房地產市場一路奔跑的腳步還是出現瞭放緩的跡象。

  據國傢統計局2013年11月18日公佈的信息顯示,70個大中城市中,10月份新建商品住宅環比價格下降的城市有2個,持平的城市有3個,上漲的城市有65個。下降和持平的城市均以三四線城市為主。其中,下降的城市分別是溫州(下降0.1%)、秦皇島(下降0.1%);持平的城市南充、牡丹江、鄭州。

  有人在拋售內地房地產;有人在暗示內地的樓市風險已經較高;有人在敲響"樓市泡沫要破滅"的警鐘。另一面,市場依舊持續火爆的交易場景;層層加碼、步步升級的樓市調控政策;頻頻見諸於報端的"地王";銀行陷入"錢荒";多地公積金政策緊縮......

  在這項數據裡,盡管70個城市的環比平均漲幅隻收窄瞭0.2個百分點,但依然引起瞭市場高度關註。而此前關於三四線城市樓市即將崩潰的爭論,再次變得熱烈起來。

  小楊告訴記者說,如今回想起來,當時不像是在買房,而更像是買大白菜。"從頭到尾,我們隻是實地看瞭一套房子,便匆匆忙忙在當晚就付瞭定金,簽瞭合同。大傢都在趕在政策落地之前簽約,20%的稅,萬一碰上瞭,對於普通傢庭來說實在是太沉重的負擔。"小楊如是說。

  該報告認為,2013年中國一線城市住房價格快速上漲,但一線城市住房市場變化情況並非孤立情況,與世界主要同類城市住房市場變動趨勢整體相似;二線城市房價兩極分化較為嚴重,部分二線城市量價高企,其中,二線城市住房價格增速最低為海口1.1%,最高為廈門16.5%。

  業內人士分析,2013年11月份全國交易數據的"減速",昭示著2012年年底上演的翹尾大戲在這個冬天很難再現,市場恐將踏著緩和的節奏走進2014年。

  值得一提的是,房地產市場的兩極分化現象,在上市房企的業績報告中也有所反應。據中原地產統計數據顯示:在已公開的17傢A股上市房企發佈的全年業績預報中,預增的企業達到11傢,預期減少的有5傢,分別是銀潤投資、天倫置業、合肥城建、東湖高新、天業股份。

  "搶購"背後的原因,則是源於買賣雙方對於"從嚴按差額的20%征收個稅實施"的擔憂,而這也正是小楊為什麼會前後受到房產經紀人不同禮遇的關鍵所在。

  2013年11月開始,深圳、上海、廣州、北京四大一線城市陸續出臺二套房首付提高至七成等系列政策。隨後,武漢、南昌、沈陽、廈門、福州等二線城市也相繼開始為調控政策"加碼"。截至2013年年底,共有18個城市發佈收緊房地產調控政策新舉措。

  兩極分化的走向令樓市這樣一個博弈場愈加讓人看不懂,但盡管如此,仍然要問一問,2014年的房地產行業將如何演變?

  作為樓市堅定的唱多派,北京師范大學房地產研究中心主任董藩曾表示,25年後,北京每平方米房價將超過80萬元非常容易。雖然這一言論受到無數次"攻擊",但似乎都無法改變他唱漲的決心。

  "2012年年底,我和傢人去找中介公司看房的時候,一進門,經紀人通常都會熱情地遞上名片,然後倒上熱水,再耐心地為你介紹各種房源信息,騎著電動車帶你去看房。可過瞭春節再去看的時候,經紀人一聽說想買個小戶型的二手房便不再搭腔。前後半個多月的時間,臉變的真快啊。"回想起買房時,在房地產中介那裡前後碰到的不同遭遇,記者的一位朋友小楊仍然很感嘆。

  同樣預期房價會繼續上漲的人士不在少數,其中也包括華遠地產董事長任志強。在一個論壇上,任志強再次宣稱,房價仍會上漲。不過,一向被稱為"任大炮"的他,此番對今年房價的預期並不如往年那般"豪放"。任志強表示,"2014年房價總的趨勢是看漲的,但是增幅放緩,如果說具體區間,則有可能從兩位數降到一位數。"

  除瞭"上漲"說之外,目前市場上更傾向於另一種預判。一些主流觀點認為,2014年的房地產市場將迎來轉折之年的到來,房地產市場將會呈現兩極分化現象。

  對於許多普通購房者來說,2013年是驚心動魄的一年。

  隨後不久,國務院於2013年2月26日正式公佈瞭《國務院辦公廳關於繼續做好房地產市場調控工作的通知》,其中規定二手房的個調稅由交易總額的1%-2%,從嚴按差額的20%征收。

  持類似觀點的還有住建部政策研究中心主任秦虹。她認為,2014年房地產市場增長速度很難超過今年,分化的趨勢會延續。

  梳理過去一年,房地產調控政策讓人應接不暇。2013年2月20日,國務院常務會議研究部署房地產市場調控工作提出"國五條",這是自2009年12月份開始樓市調控以來的第五次升級。前楠西區農地貸款四次分別是2010年1月的"國十一條"、4月的"國十條"、9月的"929新政"以及2011年1月的"新國八條"。

  調控政策有待改進

  一批開發商對房地產市場更遠的未來也不樂觀。其中,萬達集團董事長王健林就曾公開表達瞭這樣一個觀點:"房地產的好日子可能不會超過十年"。

  從2013年三季度開始,"國五條"出臺後,各地房地產市場開始出現分化。多個城市對地方調控細則進行微調。



新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-01-10/08202573192.shtml

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