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房價泡沫悄破滅 房地產已經進入總量過剩時代

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-05-11/08372725455.shtml

  我相信,大類資產回報的法則必有其規律。房地產的資產價格周期,大致遵循庫茲涅茨建築業周期,當建築業達到無以復加的繁榮之後,必然會迎來長期衰退。

  我們測算一下每年建設多少房子才是合理的?如果房子的保質期是20年,每年為一個人建1平方米的住宅,在一個永續期內人均住宅面積就是20平方米。如果房子的保質期是50年,每年為一個人建1平方米,在一個永續期內人均住宅面積就是50平方米。2003年之後,新建住宅中磚混結構的壽命應該不低於50年,鋼混結構的壽命應該大於80年。也有人說,中國城市規劃經常變,剛建瞭就要拆。這純粹是主觀臆斷,以偏概全。我還沒聽說過2003年之後建設的住宅小區被整體拆遷的。

  房價泡沫,正在一線城市悄然破滅。這次與2008年不同,2008年中國處於總量短缺狀態,而今天房地產已經進入總量過剩時代。

  一個社會,每年為每個社會成員建設多少房子是合適的呢?大致是人均1平方米左右。

  這顯然是瘋瞭!三口之傢150平方米的住宅就足夠瞭,怎麼會需要335平方米呢?即便美國這樣一個地廣人稀的發達國傢,也不可能達到那樣的天量。這隻能說明一個問題:目前的建築量太大瞭。換句話說,目前房地產和建築業已經處於庫茲涅茨周期的極限頂部,將迎來長期衰退。

  當建築業處於長期下行的通道初期,開發商將面臨很大的存貨消化的壓力。如果政府這時候救市,開發商會趁機消化掉存貨,然後溜之大吉。納稅人的寶山鄉二胎借貸錢被花瞭,買房人的錢也被騙瞭,衰退依然不可避免。

  我工作之初,就牢牢地記住瞭一句話:"要敬畏頭頂的星空恪守內心的道德法則"。

  中國在2008年之前的30年改革開放歷程中,住宅供給嚴重滯後。直到2008年,我們剛剛達到人均1平米的年度住宅竣工量。然而,2008年之後,國際需求萎縮明顯,中國作為世界工廠的發展空間已經遇到瞭天花板。此時,社會資源集中地湧入基礎設施建設和房地產建設。到2013年,中國年度住宅竣工已經達到25.8億平米,人均約2平米,當年住宅開工約32億平米,人均月2.37平米,這也意味著2015年住宅竣工量將增長到該水平。如果按照這個量,保持不增長,住宅壽命按50年計算,中國長期人均住宅也將達到118平方米,三口之間的住宅面積將達到335平方米。

  中國正在經歷著人類歷史上空前的建築業繁榮。2013年,建築業住宅竣工達到25.9億平方米,所有房屋竣工為38.9億平方米,施工面積達到113億平方米,人均分別達到1.91、2.86、8.31平方米,嚴重超越瞭建築業泡沫警戒線。

  中國的城市化一直滯後於工業化,居民住宅建設全面啟動是在1998年住房分配貨幣化改革之後,此前欠賬嚴重。因為要償還此前供需缺口,住宅總量平衡尚未實現。預計最晚到2018年,中國居民住宅將進入總量過剩,屆時面臨的將是建築量斷崖式下滑帶來的大衰退,非核心城市的房價整體崩潰。

  救市,似乎是在救經濟,在救我們每個人的房子的價格。實際上,都錯瞭!救市,隻是救開發商而已,而花的錢,是納稅人的錢,同時,還騙瞭更多的無辜民眾在不該買房的時候買瞭房。因此,政府救市是對民眾的犯罪。

  在所有投資的信條中,我信奉兩句話:一、隻有泡沫和崩潰;二、大類資產的收益率長期中是平均化的。而中國房地產似乎違反瞭這兩個信條。是信條錯瞭?還是房地產的周期沒到?

  政府的錢應該用來做好廉租房等住房保障,用來做好失業救濟。讓該倒的企業倒,隻有資產泡沫崩潰瞭,才有廉價的要素,新生的企業就會誕生,來接納更多的就業。

  健全的社會保障是安全度過建築業波動的關鍵。2018年可能到來的建築業大衰退是以居民住宅總量平衡為前提的,如果引導得當,有居住保障的人們就不會有群體性極端行為。誠然,泡沫的破滅意味著資本的噩夢,意味著社會財富的重新分配,意味著舊產業的就業群體遭遇不幸。這對政府的公共保障機制提出更高的要求。保護泡沫不破滅,意味著提高瞭轉型的成本,實為飲鴆止渴。政府不應該拿納稅人的錢盲目地補貼所謂的新興產業,政府顯然不可能比企業傢更清楚什麼才是未來的主流科技。政府的補貼與泡沫破滅所帶來的新興產業發展條件相比,無疑是微不足道的。

內容來自sina新聞佳冬鄉農地貸款

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