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  沈土地市場走過慘淡10月 11月開局推出3萬平熱地

  原創:

  根據亞豪機構數據統計顯示,11月份北京商品住宅市場預計僅有16個項目入市銷售,其中包括泰禾·1號街區、紅杉公館、亦莊·金茂悅、世茂維拉等在內的8個純新盤,以及包括中國鐵建·原香漫谷、中昂·邑上原著、五礦萬科·如園等在內的8個老項目後期。

  11月預計入市的項目當中,中低端類的剛需項目明顯減少,而中高端項目的占比則明顯上升。11月預計入市的16個項目當中,不僅包括西山藝境、中昂·邑上原著、北京城建·徜徉墅三個別墅項目,還包括北京華貿城、西山壹號院、五礦萬科·如園、大西洋新城金石美苑四個城市豪宅,以及亦莊·金茂悅、京西·金泰麗灣這兩個致力於打造區域價格標桿的項目。

  上周,隨著以"自住型商品房"等規定為主的新"京七條"橫空出世,讓購房人在不斷追漲的房價中再次看到瞭價格回歸的希望。預計7萬套便宜房子將陸續補充進市場,也讓一些買房人紛紛重新開始審視購房計劃。另外,經過近一年的火熱銷售,開發商在年底進入盤整期,也使得市場上可供挑選的新項目並不多,市場開始進入買傢願意等等看,賣傢不著急賣的觀望狀態。

  價格走勢

  而新盤中的世茂維拉項目或許會讓市場再次感到驚詫,因為它的入市很可能將宣告房山進入3萬元時代。在探盤時,項目銷售人員表示向北京青年報記者表示,該項目定位高端,售價可能接近3萬元/平方米,部分戶型甚至會突破3萬門檻。

  對此,高珊認為,從未來供應情況走勢來看,2013年剩下的兩個月將持續剛需供應稀缺的態勢,而進入2014年這一情況將逐漸得到改觀。一方面是土地儲備的因素,2013年北京土地市場熱鬧非凡,大量宅地實現成交,而基於目前房地產市場當中多走"高周轉"途徑的情況來看,這些土地將在明年逐步進入市場;另一方面,近日北京市頒佈關於自住型商品房的新規,提出今年底將供應的2萬套此類住房用地,而明年這一規模將擴大到5萬套,而這些房源預計在2015年出現集中上市潮。開發商為瞭規避30%的價格差帶來的市場競爭壓力,今年取得土地的房企,尤其是產品定位為剛需型項目的房企或將集中在2014年推出其樓盤。由此可以看出,明年樓市的市場供應量將較為可觀,而隨著大量剛需房源的集中入市,房價過快上漲的勢頭也將被遏制。

  年底供應量整體縮小,作為主要利潤貢獻點的改善型洋房、別墅、大戶型成為主流,而謀求走量快銷任務的剛需盤似乎有瞭偃旗息鼓的跡象。

  而該項目的開發商世茂也一向以開發豪宅見長,在北京開發的世茂奧臨、世茂工三、世茂宮園都是當時的高端改善樓盤,也都定價不菲。極有可能在11月份入市的房山世茂維拉作為世茂闊別北京市場許久後的出山之作,在世茂內部被寄予瞭極大希望。

  一位大型房企的銷售負責人表示,今年以來市場嚴重供需倒掛的現象,使得項目價格出現一路上漲的局面,這一局面也將延續到年底甚至明年年初,而從明年二季度開始,隨著今年大量出讓土地的逐漸集中入市,價格上漲的幅度也會逐漸放緩。但是由於今年出讓地塊價格普遍偏高,在剛性的成本壓力下,期待房價下行的可能也不大。

  開發商開盤造勢搶量 沈改善型需求逆襲樓市

  改善型樓盤定價"一山更比一山高"

  房山房價即將突破龍井區房屋貸款率利試算3萬元/平方米

  不僅是這一個項目,今年8月份,房山拍出的地塊,剔除限價商品房、體育用地,樓面價超過2萬元/平方米,甚至高出房山一些在售樓盤的價格,未來加上建安成本等費用,業內普遍預計樓盤售價或將達到3.6萬元-4萬元/平方米。土地價格也決定瞭房山區這一曾經的價值窪地,很可能繼大興之後,有更多的項目突破3萬元門檻。

  由於大部分房企都完成瞭全年的銷售任務,追求快銷走量的剛需盤從中心位置滑落,追求利潤的改善型樓盤成為主流的同時,定價也是一山更比一山高。其中位於門頭溝的京西·金泰麗灣,雖然地處六環以外,但是由於區域內供應稀缺,報價仍高達25000元/平方米;而首次入市的亦莊·金茂悅項目雖然尚未公佈市場報價,但基於其拿地的價格水平,以及"金茂系"產品的特性,其售價必然會是區域內標桿;另外一個漲價明顯的則是北京華貿城項目,其此次預計售價在40000元/平方米,而去年開盤時價格僅25000元/平方米,上漲幅度高達60%。

高定價改善型樓盤成年底北京樓市主力

  世茂集團副總裁、營銷公司總經理蔡雪梅不久前接受北青報記者采訪時表示,世茂重新回歸以北京為中心的環渤海區域,是公司認定的必須戰略。作為回歸北京的第一個項目,世茂維拉將提供以小戶型洋房和疊拼別墅為主的房源,將融入世茂最新的戶型研究和園林設計,並將引入世茂剛剛發佈的"雲服務"理念,本身的產品定位就是相對高端,定價也相對高端。

  沈陽采暖費漲價 68%網友表示對往年供暖溫度不滿意

  銀十頻現價格戰 沈陽洋房竟賣四千多

  數據也反映瞭當前的樓市狀態,亞豪機構根據北京市房地產交易管理網的數據統計,截止到27日,10月份北京商品住宅共實現成交7898套,成交面積78.33萬平方米,相比上月同期分別出現瞭31.5%、36.4%的大幅下跌。"銀十月"北京樓市並未能延續9月盛況。不僅如此,11月份預計開盤的項目僅有16個,實際供應甚至有可能更少,似乎也預示著紅火瞭許久的北京樓市開始出現降溫跡象。

  除此高定價,從11月預計開盤的項目特征中也可以看出,首次入市的純新盤和老項目後期在數量上平分秋色,大量的老項目後期推盤積極性遠不如純新盤。部分老項目甚至因為過於火熱,沒有銷售業績壓力,不願過早清盤,開始加快施工建設,謀求盡快竣工轉為現房銷量,從而規避"限漲令"合理合規地漲價銷量,以提升企業利潤率。

  下一熱點

  雖然前兩周多個新盤項目都是開盤日光,但上周新"京七條"的突然出臺讓市場風向轉變。整個北京市場僅有3個商品房項目入市,相比之前一周減少瞭5個。3個項目共新增商品住宅814套,預售許可面積13.5萬平方米,環比分別減少瞭76%、57.8%,火熱的成交幾乎瞬間凝固。

  今年最熱的區域無疑是台北市土地貸款率利試算表大興及亦莊區域,不但多個項目入市即售罄,價格也是輕松突破3萬元/平方米,甚至亦莊的項目已經達到瞭4萬元的高價。

  十月沈陽樓盤開盤量驟減 開發商蓄客不足或成主因

內容來自sina新聞

  亞豪機構副總經理高姍認為,進入10月份以來,北京樓市供需雙方積極性都出現下滑,市場在年底進入瞭觀望階段。從開發商角度看,前期大量項目的熱銷使得其銷售壓力明顯減輕,因此推盤積極性也日趨下滑;而從買房人情況來看,隨著以"自住型商品房"等規定為主的新"京七條"的出臺,使得需求主體,尤其是剛性需求對買房的態度和市場的預期出現瞭明顯變化,符合"自有商品住房"資格的人期冀明年能淘上便宜;不符合資格的也寄希望於明年數萬套低出周邊售價30%的"自有商品住房"面市,會帶動整體住宅市場價格進入下行階段。

  業內預計

  明年一季度剛需盤將大量入市

  從戶型面積來看,這些項目雖然也有部分中小戶型產品,但絕大多數都是以三居以上的大戶型為主,例如亦莊·金茂悅主打100-180平方米的三居、四居,五礦萬科·如園所提供多為230-260平方米三居、四居。

  市場表現11月僅16個新盤入市新"京七條"引發市場觀望

  對於業內的預計,位於通州某新盤項目的負責人也表示認可。該開發商曾在今年北京土地市場上四處出擊,斬獲頗豐,年底前其在通州的項目預計將先推出不限購的商住類產品,而更多的住宅部分則會在明年入市銷售。該負責人表示,今年大部分房企都完成瞭銷售任務,明年如何佈局,將在什麼節點上推出剛需盤跑量是目前企業主要開會討論的話題。

  不難看出,由於新"京七條"的推出小額借款基隆二胎年息,和今年北京土地市場的供應加大,明年將會有更多的剛需樓盤集中入市,也將緩解目前價格不斷上漲的緊張局面。文/本報記者 李桁









新聞來源http://sy.house.sina.com.cn/news/2013-11-03/10082478361.shtml

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