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● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

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  這種模式讓越秀地產在好的土地出現的時候,有機會拿下這塊地。

  張招興則補充說道:"買地也要隨行就市。"

  "像西塔北邊的越秀金融大廈這樣的核心資產我們就自己留下來。但是像星輝雲錦這樣這樣比較零散的、比較分散的商屏東縣信託貸款業物業會在適當的時候進行出售。但是越秀地產並沒有資金問題。"

  2014年上半年,錄得累計合同銷售金額(連同合營公司項目的銷售)約106.30億元,同比上升23.4%,完成全年銷售目標人民幣220億元的48%。

  以下為越秀地產股份有限公司業績會現場問答實錄:

  在拿地方面,越秀地產執行董事陳志鴻稱:"上半年越秀拿地比較保守,綜合考慮考察樓市和土地市場的策略,僅拿瞭杭州一個項目。但是,拿地保守不是因為資金的問題,越秀地產手上的資金還是比較充裕的。"

  8月27日,越秀地產股份有限公司在香港舉行2014年上半年業績發佈會,越秀地產董事長張招興、執行董事陳志鴻等管理層出席。

  現場提問:剛才說到新增土地儲備要根據市場和財務狀況在必要的時候進行調整,越秀上半年隻拿瞭一塊地,是上半年運氣不佳,還是財務實力有限?下半年拿地的計劃是什麼樣的?

  和基金合作拿地是基於一個考慮,對於開發商來講,以比較低的土地支出獲取土地進行開發,當這個項目開發形成銷售的時候,再根據項目的情況選擇去回購,這就形成瞭一種先拿地後付錢的模式。

  另外,針對近期出售非核心資產的情況,張招興稱:"其實,越秀每年都有出售非核心資產計劃。"

  資料顯示,上半年越秀地產繼續通過與投資基金合作,以底價購入杭州古墩路地塊,總金額約為10億元。其中本集團所占的應付土地款僅為1億元。截至2014年6月30日,越秀地產總土地儲備約1,507萬平方米,按權益計算,集團應占土地儲備約1,225萬平方米。

  這個相當於地產商,有住宅有商業,他必須要賣,今年有,每年有,以後還會有。有媒體說為什麼賣星輝雲錦,還質疑越秀地產的資金鏈是不是有問題,這是不著邊際的東西。星輝雲錦為什麼不能賣,前幾年賣瞭那麼多為什麼不說,後面越秀地產還要陸陸續續賣。

  盡管上半年好像媒體各方面說銷售很困難,但是總需求量還是在的。實際上上半年廣州房地產銷售額也有增長,住宅部分有600多億,所以成交量並不是低位,隻不過和去年最火熱的情況相比有下降,但供應量確實很大。

  現場提問:越秀地產上半年的銷售額上升瞭23%,但純利下降瞭28。4%,原因是什麼?下半年限購會不會在廣州放寬?

  針對毛利率,張招興稱:"毛利有波動模式政策的現象,售價是隨行就市,對地產行業仍有信心。"

  張招興:越秀地產上半年土地支出是10億,隻拿瞭一塊地。越秀地產的財務狀況非常健康,不是說有錢就一定要去拿地,而是對整個市場,包括土地市場、房地產銷售市場綜合決策的結果。

  至於海外發展,越秀地產在香港有一些項目,但是不大。很多開發商在香港,甚至在海外發展,隻要香港海外有好的項目越秀地產都會考慮。

  張招興:越秀產業基金除瞭和越秀地產合作以外,還有其他的項目,這都是在安全運營范圍之內。產業基金做些什麼東西呢,就是做PE投資,做一些專項基金,他們的團隊按照對風控的要求非常健康的在運營。

  但是隨著下半年宏觀經濟的好轉,國傢對房地產政策回歸市場的措施,我們對後市是審慎樂觀,還是看好整個房地產市場,特別是廣州一線城市,我們是充滿信心。

  張招興:不僅隻在今年出售商業的非核心資產,其實每年都在出售。

  至於整個銷售的價格策略,有媒體說我們上半年廣州的一些項目進行瞭降價,我糾正下這個看法。在越秀地產整個廣州市場的所有銷售項目裡面,上半年的推盤和每一次出的價格都是貼著市場走的,沒有大幅降價,這個有很多數據去比較。隻是越秀地產根據市場不同時期推出不同的產品,適應市場的需求。

  像武漢地塊,那個時候越秀地產是不可能自己拿出90億去競拍,這個時候就要找基金合作,於是抓住瞭拿地機會。2013年買瞭這塊地,就要在2014年、2015年把握好整個土地的開支以及基金最後回購的時間節奏。這個模式絕對不會給資金鏈產生什麼壓力,而是提前抓住瞭機會,提高瞭周轉效率,提升整個投資的回報率。

  現場提問:之前提到今年會產業基金這方面進行深度的合作,這種合作越秀地產占5%到20%,管理層是出於什麼樣的考慮,定瞭這樣一個比例?回購項目的基金回報要達到11%到12%比例,是不是以後所有這類項目都要達到這個比例?如果國內房地產市場形勢不好,雙方會有怎樣的約定來控制風險?

  所以在供和求的關系下,需求是有一定的量,但是供應量更大,開發商的主調還是要去庫存。在這樣一個背景下,越秀地產的價格一定是貼著市場走的。

  另外,之前10%-11%的回報率也不代表以後也是這樣,這個回報率是越秀地產作為開發商和基金之間雙方的條款,沒有說固定這個比例,這種拿地策略在以後遇到項目的時候會綜合平衡考慮。

  陳志鴻:利潤在會計上會有兩個不同的數據情況,上半年的銷售是指預售的部分,還沒有進入確認為收入。而今年上半年交樓確認的收入結算出來的利潤情況和今年上半年的銷售也沒有直接對應的關系。

  張招興:房托作為一種商業模式,不僅和地產進行互動,有合適的機會也可以收購越秀地產以外的項目。房托的發展機會並不限制在越秀地產內,它一直在尋求發展的機遇。

  此外,因為不同時期出的產品不一樣,所以毛利率也會不一樣。

  據越秀地產當天公佈的半年報顯示,截至2014年6月30日,越秀地產已售未入賬銷售金額約172.36億元。2014年上半年實現融資86億,截至2014年6月30日,該集團境內外借貸比例己調整至45%:55%。上半年平均融資成本為5.2%,較2013年下降0.4個百分點。

  數據顯示,越秀地產上半年營業收入約為63.26億元,同比上升4.4%,毛利率為34.4%。核心凈利潤(權益持有人應占盈利不計投資物業評估升值和相關稅項影響及滙兌損益)約為9.92億元,同比上升10.5%。

  買地就像賣樓一樣,賣樓要隨行就市,根據市場行情進行,買地也是這樣。上半年隻買瞭一塊地,不是說手上沒錢,而是現在的土地還比較貴,開發商都在觀望。

  我們認為整個下半年還是這個主調,因為在2013年高峰的時候各個開發商加大瞭投入,所以供應量比較多,但是需求量也是存在的。

  "而回購時保證基金回到11%-12%,這也不是一個固定的收益回報。和基金合作拿地可以提高周轉效率,抓住拿地機會。合作比例和規模沒有固定比例,而越秀的基金也在尋求並會考慮和越秀地產之外的公司合作。"

  越秀地產的資金鏈非常健康,我們的原則是每年有占總資產10%的現金在賬上。這實際上是整個企業安全運作的保障,所以這方面絕對沒有問題。

越秀地產業績會每年都有出售非核心資產計劃

  現場提問:越秀產業基金和其他地產公司也在進行合作,對合作對象選擇的考慮和風險的控制是怎樣的?

  最後,對於越秀地產在廣州的項目是否降價問題,越秀地產回應稱:"廣州項目的售價都是貼著市場,沒有大幅降價,隻是取適應市場需求的價格。"

內容來自sina新聞

  沒有為什麼還用產業基金,這是地產和金融結合的必然選擇。

  越秀地產一直都是隨行就市,在這種情況下毛利率雖然有波動,但是還是在20%到30%之間。

  張招興:限購是非市場行為,現在整個地產市場按照市場規律在發展過程中,不僅是廣州,所有城市的限購都應該取消。因為限購本身是非市場行為,但是這個不是我們說得算。什麼時候取消?各地根據當地的市場情況做出一個先後時間的安排,但是全國的趨勢是這樣。

  現場提問:公司是創新銀行的大股東,在今年整體信貸緊張的情況下,地產業務有沒有和金融業務進一步打通融合的計劃?

  張招興:在合適的范圍內是要考慮產融結合的,但是越秀集團接過創新銀行才半年的時間。主要原則還是按照各自的運作規律去發展,目前創新銀行和地產目前還沒有怎麼打通。

  關於產業基金的問題,這個實際上也是一種產融結合,利用社會資本的一種方法和手段。根據地產現在開發的節奏以及資金的需求,引入產業基金,在買地環節結合。在現在的融資環境下,這也是一種產融結合的方式。

  現場提問:越秀地產七月份的均價下調瞭,下半年價格會不會繼續下調?會下調多少?

  張招興:市場行情不好的時候肯定都有下調的壓力,但是很難說得清楚下調多少,要根據這個樓盤的地點,根據它的消費對象,一個個進行比較,隨行就市的去判斷。

  甲仙區二胎房貸利率現場提問:上半年越秀地產出售瞭一個物業,據說是非核心資產,對非核心資產定義的標準和考慮是什麼樣的?接下來還有沒有其他資產出售的情況?越秀地產在養老地產方面有一些舉動,在養老地產方面有沒有什麼規劃?

  張招興:越秀地產從去年開始和基金開始合作,合作部分主要是在拿地環節。5%到20%是指在去年做的5個項目所占的權益比例,不代表以後也一定是這個比例,這個要根據拿地的時候對地塊的判斷。

  現在越秀地產30%左右的土地儲備是商業地產,不可能都留下來。而所謂的核心資產,是能夠註入房托、與房托進行互動的。像西塔北邊的越秀金融大廈這樣的核心資產我們就自己留下來。但是像星輝雲錦這樣這樣比較零散的、比較分散的商業物業會在適當的時候進行出售。

  而與基金結合拿地方面,越秀地產表示,每年回購土地成本是11%,越秀地產是去年和基金合作所占權益的范圍5%-20%是,但這個比例並不固定,以後所占的權益的比例會有改變。

  我們在研究養老地產,但是目前還沒有比較明確的項目和動作,所以無法具體介紹養老地產方面的情況。

  現場提問:現在房托也會接受其他的物業,目前有沒有哪些物業未來會註入這個平臺?越秀地產的毛利率在這幾年都有比較大的波動,未來毛利率水走勢怎麼樣?現在很多內地發展商都在香港加大投入,越秀未來會不會對香港市場加大投入?

  當然,越秀地產和越秀房托作為雙平臺的互動,是很重大的商業項學甲區土地貸款目提供者。很簡單,越秀地產如果每個項目都自己持有,不可能轉得動,條件成熟的時候就會註入到房托裡去。

  現在房地產行業調控得比較厲害,市場變動也比較厲害,所以毛利率的波動很正常,行業的毛利率一直在波動,不僅是越秀地產一個企業在波動。波動是正常的,平穩就不正常。

  要我預測一個毛利率怎麼能夠平穩,這個比較困難瞭,如果能夠預測得比較平穩,20%還是30%,那這個生意就比較容易做瞭。

  此外,越秀地產上半年在廣州以後對樓盤進行瞭降價促銷,未來的定價策略會是什麼樣,對廣州市場的預期如何?

  此外,現金及現金等價物及監控戶存款約為97.53億元,較2013年12月31日上升16.5%。凈借貸比率為62.7%。





新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-08-28/09394409232.shtml

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